El informe elaborado por el proyecto La Vivencial analiza las fórmulas jurídicas y propone criterios concretos para diseñar pliegos que impulsen proyectos cooperativos asequibles, viables y protegidos frente a la especulación
¿Cómo puede una Administración pública ceder suelo para promover vivienda cooperativa asequible sin perder el control sobre su destino social? ¿Qué fórmula jurídica resulta más adecuada? ¿Cómo se puede facilitar la participación de cooperativas de reciente creación? ¿Qué criterios deberían valorarse en una licitación y qué cláusulas permiten proteger el modelo a largo plazo?
El “Informe sobre condiciones a incluir en los pliegos de condiciones en suelo público para la construcción de viviendas cooperativas en cesión de uso y otras fórmulas de viviendas colaborativas” ofrece respuestas jurídicas y propuestas prácticas para avanzar desde la voluntad de impulsar este tipo de iniciativas hasta la preparación de convocatorias públicas adaptadas a sus características.
El informe ha sido realizado por el proyecto La Vivencial, desarrollado por las cooperativas Sostre Cívic, de Barcelona; Tangente, de Madrid, y Grupo La Veloz, de Zaragoza. Su elaboración ha contado con la financiación de los fondos NextGenerationEU y del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia del Ministerio de Trabajo y Economía Social.
Las tres cooperativas forman parte de Red Vivienda Cooperativa. Desde la Red queremos contribuir a la difusión de este trabajo, incorporándolo al conjunto de recursos disponibles en ViviendaCooperativa.red para facilitar su consulta por parte de administraciones públicas, cooperativas, equipos profesionales y otras entidades interesadas en el desarrollo del modelo.
Consulta y descarga el informe completo.
Una herramienta para pasar de la voluntad política a la acción
El acceso al suelo constituye uno de los principales obstáculos para el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda cooperativa. Al mismo tiempo, numerosas administraciones públicas muestran interés por impulsar alternativas residenciales asequibles, estables y no especulativas, pero no siempre disponen de referencias claras para trasladar este objetivo a unos pliegos de condiciones.
El informe busca cubrir precisamente ese espacio: convertir los principios generales de la colaboración público-cooperativa en criterios concretos para preparar una convocatoria pública.
No ofrece un pliego único aplicable automáticamente a cualquier territorio, sino un marco de referencia que cada Administración puede adaptar a su legislación patrimonial y urbanística, a las características de la parcela o el inmueble y a los objetivos sociales de cada actuación.
Para ello, analiza experiencias y condiciones utilizadas por distintas administraciones y organismos públicos, entre ellas las de Barcelona, Zaragoza, la Comunitat Valenciana, las Illes Balears o SEPES.
Las preguntas fundamentales
¿Qué se pone a disposición?
Un informe jurídico y práctico de 47 páginas que estudia las fórmulas para poner suelo público a disposición de proyectos de vivienda colaborativa y propone criterios de admisión, valoración, ejecución, seguimiento y protección del modelo.
¿Quién lo ha realizado?
El proyecto La Vivencial, desarrollado conjuntamente por Sostre Cívic, Tangente y Grupo La Veloz, tres cooperativas integradas en Red Vivienda Cooperativa.
¿A quién se dirige?
Principalmente, a las administraciones públicas y a sus equipos técnicos, jurídicos, urbanísticos y políticos. También puede resultar útil para cooperativas, entidades promotoras sociales, equipos profesionales, organizaciones de la economía social y redes ciudadanas interesadas en impulsar proyectos de vivienda colaborativa.
¿Cuándo resulta especialmente útil?
Durante la preparación de políticas de suelo y vivienda, el estudio de viabilidad de una actuación, la redacción de una licitación o la revisión de los pliegos que regularán la cesión de una parcela o un inmueble público.
¿Dónde puede aplicarse?
En actuaciones sobre suelos o edificios de titularidad pública, tanto patrimoniales como de dominio público, situados en contextos urbanos o rurales, siempre de acuerdo con la normativa aplicable en cada territorio.
¿Cómo propone hacerlo?
Mediante instrumentos jurídicos adecuados, criterios de selección proporcionados, cánones compatibles con la asequibilidad, la valoración del proyecto cooperativo y comunitario, y cláusulas que aseguren la permanencia de la finalidad social.
¿Para qué?
Para ampliar la oferta de vivienda asequible y estable, movilizar suelo público preservando su función social, reforzar la colaboración público-cooperativa y generar un retorno social y territorial duradero.
Tres fórmulas jurídicas para movilizar suelo público
El informe analiza tres vías principales:
- Enajenación onerosa o venta condicionada de suelo patrimonial.
La cooperativa adquiere la propiedad del suelo, lo que puede facilitar la financiación, pero reduce el control público directo. Por ello, esta opción requiere condiciones resolutorias, derechos de tanteo y retracto y otras garantías que preserven el destino social. - Concesión demanial sobre bienes de dominio público.
La Administración mantiene la titularidad y concede a la cooperativa el uso privativo durante un periodo determinado. Esta fórmula permite un control público elevado y la reversión del suelo y las edificaciones al finalizar la concesión. - Derecho de superficie sobre suelo o edificios patrimoniales.
La Administración conserva la propiedad del suelo y la cooperativa obtiene temporalmente el derecho a construir y utilizar el inmueble. El derecho de superficie puede hipotecarse, lo que facilita la financiación, y el edificio revierte a la Administración al finalizar el plazo.
Aunque las tres opciones son jurídicamente posibles, el documento considera que la concesión demanial y el derecho de superficie suelen ser las fórmulas más coherentes con la vivienda cooperativa en cesión de uso, porque permiten mantener la titularidad pública del suelo, preservar su función social y evitar procesos especulativos.
Diez claves para unos pliegos adecuados
1. Facilitar la participación de cooperativas emergentes
Muchas cooperativas se constituyen específicamente para desarrollar un proyecto y no disponen todavía de un amplio historial económico o técnico. El informe recomienda evitar requisitos de solvencia pensados para grandes empresas inmobiliarias y permitir que la experiencia se acredite mediante los equipos profesionales y entidades especializadas que acompañan el proyecto.
2. Evitar garantías desproporcionadas
Las garantías provisionales, los avales o los seguros exigidos antes de la adjudicación pueden impedir que grupos solventes socialmente, pero todavía en proceso de consolidación, concurran a la convocatoria. Se propone suprimir la garantía provisional o calcularla sobre el canon anual, así como establecer garantías escalonadas y vinculadas a las distintas fases del proyecto.
3. Priorizar la viabilidad y la asequibilidad
El plan económico-financiero debe acreditar que el proyecto puede construirse y mantenerse a largo plazo. Además de su consistencia técnica, pueden valorarse los mecanismos internos de solidaridad, la flexibilidad en las aportaciones, los fondos de reserva y el compromiso de entidades financieras, especialmente de banca ética.
Las aportaciones iniciales de las personas socias deben mantenerse en niveles compatibles con la accesibilidad económica y con el futuro relevo de quienes abandonen la cooperativa.
4. Establecer cánones reducidos o simbólicos
El precio del suelo repercute directamente en las aportaciones iniciales y en las cuotas mensuales. Por eso, el informe propone cánones muy reducidos o incluso simbólicos durante el periodo de amortización de la financiación utilizada para construir el edificio.
Si se establece un canon económico, puede aplicarse de manera asimétrica: más bajo durante los primeros años y revisable una vez amortizada la inversión. También puede contemplarse un retorno en especie, como la puesta a disposición de algunas viviendas o espacios para programas públicos o comunitarios.
5. Valorar la arquitectura para la vida comunitaria
No basta con construir viviendas convencionales y añadirles la denominación de “colaborativas”. El diseño debe favorecer realmente la convivencia, los cuidados y el uso compartido de recursos.
Los pliegos pueden exigir o valorar espacios comunitarios adecuados —salas polivalentes, cocinas, lavanderías, espacios de cuidados, alojamientos para visitas, huertos o talleres—, diferenciándolos de los elementos comunes convencionales, como escaleras, portales o ascensores.
6. Incorporar accesibilidad, eficiencia y mantenimiento
El informe propone atender a la accesibilidad universal, la eficiencia energética, las soluciones pasivas, el empleo de materiales duraderos y el coste de mantenimiento durante toda la vida del edificio.
La sostenibilidad no debe medirse únicamente por la incorporación de tecnologías avanzadas, sino también por la capacidad del proyecto para reducir consumos y costes sin comprometer su viabilidad económica.
7. Evaluar el proyecto cooperativo y comunitario
Además del edificio y la financiación, la licitación debe valorar la calidad del proyecto de vida:
- El origen, la composición y el grado de desarrollo del grupo.
- Su modelo de gobernanza y autogestión.
- Los mecanismos de apoyo mutuo y cuidados.
- La gestión de altas, bajas y listas de espera.
- La existencia de fondos colectivos y sistemas internos de solidaridad.
- La asequibilidad y estabilidad de las cuotas.
- La capacidad de reproducir y extender el modelo.
8. Reconocer el arraigo y el retorno territorial
Los proyectos pueden generar beneficios que van más allá de las personas residentes: apertura de espacios al barrio, colaboración con asociaciones y servicios públicos, participación en el mercado social, actividades comunitarias, revitalización de entornos o creación de redes locales de cuidados.
El informe recomienda que este retorno social y territorial forme parte de los criterios de valoración y de los compromisos posteriores de la cooperativa.
9. Blindar jurídicamente la finalidad social
Para evitar que el suelo o las viviendas se incorporen en el futuro al mercado especulativo, se plantean varias medidas:
- Prohibir la división en propiedad horizontal y la venta individual de las viviendas.
- Mantener la titularidad colectiva en manos de la cooperativa.
- Impedir la transmisión o gravamen del derecho sin autorización pública.
- Limitar la devolución de aportaciones para que no genere plusvalías.
- Garantizar estatutariamente la ausencia de ánimo de lucro.
- Impedir la transformación de la cooperativa en una sociedad mercantil.
- Reforzar las mayorías necesarias para modificar los elementos esenciales del modelo.
- Establecer causas objetivas de resolución y reversión ante incumplimientos graves.
Estas garantías deben aparecer de forma coherente en los pliegos, el título concesional o la escritura del derecho de superficie y los estatutos de la cooperativa.
10. Mantener mecanismos de seguimiento y continuidad
La protección del interés público no termina con la adjudicación. El informe propone incorporar obligaciones de información periódica, facultades de inspección y comisiones mixtas de seguimiento entre la Administración y la cooperativa.
También recomienda prever mecanismos de continuidad para que, si la cooperativa se disuelve o no puede continuar la gestión, otra entidad sin ánimo de lucro con una finalidad equivalente pueda asumir el proyecto, protegiendo tanto su función social como los derechos de las personas residentes.
Suelo público a cambio de retorno público y social
Una de las principales aportaciones del documento es ampliar la forma de entender la rentabilidad de una actuación pública. El valor de una cesión no debe analizarse únicamente a partir del ingreso económico inmediato que podría obtenerse por el suelo.
La vivienda cooperativa en cesión de uso puede generar otros retornos:
- Amplía el parque de vivienda social, asequible y no especulativa.
- Moviliza financiación cooperativa sin que la Administración tenga que asumir íntegramente la construcción.
- Proporciona estabilidad residencial a largo plazo.
- Favorece la creación de comunidad, las redes de cuidados y el apoyo mutuo.
- Contribuye a la regeneración urbana o rural y al arraigo territorial.
- Reduce la extracción de beneficios privados, ya que los excedentes se destinan al propio proyecto.
- Permite recuperar al finalizar la concesión un edificio construido y amortizado que se incorpora al patrimonio público.
El informe propone que estos beneficios se identifiquen y cuantifiquen en el expediente administrativo, comparando el coste de la cesión con el coste de otras alternativas y, cuando sea posible, aplicando metodologías de retorno social de la inversión.
Una referencia para reforzar la colaboración público-cooperativa
El trabajo desarrollado por La Vivencial muestra que existen instrumentos jurídicos para promover vivienda cooperativa sobre suelo público y que el éxito de estas iniciativas depende, en gran medida, de cómo se diseñen las condiciones de la convocatoria.
Unos pliegos adaptados pueden combinar el control y las garantías que corresponden a la Administración con unas condiciones realistas para las cooperativas. De este modo, el suelo público puede convertirse en una palanca para impulsar vivienda asequible, fortalecer el tejido comunitario y consolidar un patrimonio social protegido frente a la especulación.
El informe se completa con un cuadro resumen para la licitación de concesiones de suelo, que organiza las recomendaciones en tres bloques: criterios de admisión, criterios de valoración y condiciones especiales de ejecución.
Desde Red Vivienda Cooperativa agradecemos y ponemos en valor el trabajo realizado por Sostre Cívic, Tangente y Grupo La Veloz a través del proyecto La Vivencial. Con su incorporación al apartado de Recursos de ViviendaCooperativa.red, queremos facilitar el acceso a una herramienta de especial interés para las administraciones públicas, el sector cooperativo y los equipos que trabajan en el desarrollo de nuevas políticas y proyectos de vivienda.
