El Congreso de los Diputados ha aprobado definitivamente este jueves 26 de marzo de 2026 la Ley de Impulso de la Economía Social, culminando su tramitación parlamentaria tras su paso por el Senado. Se trata de una actualización relevante del marco normativo estatal que afecta a leyes clave como la Ley 27/1999 de Cooperativas, la Ley 5/2011 de Economía Social y la Ley 44/2007 de Empresas de Inserción.
Para el ámbito de la vivienda, esta ley supone un avance significativo en el reconocimiento institucional de la vivienda cooperativa en cesión de uso y en un tratamiento fiscal acorde a su aportación social, un modelo emergente que ofrece soluciones estables, asequibles y no especulativas frente a la crisis de acceso a la vivienda.
Un mejor encaje legal para la vivienda cooperativa en cesión de uso
Uno de los elementos más relevantes de la ley es el refuerzo del papel de las cooperativas dentro del ecosistema económico y social, incorporando mejoras en su regulación y funcionamiento.
En este contexto, la norma avanza en:
- El reconocimiento de modelos cooperativos sin ánimo de lucro, centrados en el uso y no en la propiedad especulativa.
- La clarificación del marco jurídico de las cooperativas, reforzando su identidad y diferenciación frente a usos fraudulentos.
- La introducción de mecanismos para combatir las denominadas “falsas cooperativas”.
- La consolidación de las cooperativas como herramientas clave para la cohesión social y el acceso a derechos.
Además, el desarrollo normativo contempla el encaje de cooperativas de vivienda que mantienen la propiedad colectiva del inmueble y ceden su uso a las personas socias, sin posibilidad de lucro individual.
Este reconocimiento contribuye a dotar de mayor seguridad jurídica a un modelo en expansión en diferentes territorios del Estado.
Un tratamiento fiscal más adecuado
La ley también incorpora un tratamiento fiscal más ajustado a la naturaleza social de estas cooperativas, al incorporarlas dentro del ámbito de las cooperativas «especialmente protegidas» cuando cumplen determinados requisitos.
Este elemento es clave para mejorar la viabilidad de los proyectos, alineando el marco fiscal con un modelo que:
- No persigue lucro individual.
- Reinvierte en el propio proyecto.
- Genera impacto social positivo.
Las cooperativas de vivienda en cesión de uso, reconocidas como especialmente protegidas
Uno de los elementos más relevantes de la ley es el reconocimiento explícito de las cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso como cooperativas especialmente protegidas, a efectos fiscales y normativos.
La ley define de manera clara los requisitos que caracterizan este modelo, alineándolo con los principios que desde hace años defiende la Red de Vivienda Cooperativa desde la Economía Social y Solidaria:
- la adjudicación de la vivienda debe realizarse en régimen de uso,
- la relación entre la cooperativa y la persona socia debe ser una relación societaria, y no un contrato de alquiler,
- no puede adjudicarse la propiedad ni ningún derecho real sobre la vivienda a las personas socias,
- la cooperativa debe carecer de ánimo de lucro y proveer la vivienda a precio de coste.
Este reconocimiento diferencia de forma nítida la vivienda cooperativa en cesión de uso de otros modelos de cooperativa de vivienda orientados a la promoción y transmisión en propiedad.
Efectos fiscales: una mejora sustancial para el modelo
La consideración como cooperativas especialmente protegidas tiene consecuencias fiscales muy relevantes para los proyectos de vivienda cooperativa en cesión de uso:
- pasan a tributar al 50 % en el Impuesto de Sociedades,
- quedan exentas del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Estas medidas refuerzan la viabilidad económica de los proyectos y reconocen su función social, alineando el tratamiento fiscal con el carácter no especulativo y de interés general del modelo.
El límite del 20 % en las aportaciones retornables
La ley establece también un requisito clave en relación con la estructura económica de los proyectos: las aportaciones al capital social y otras aportaciones retornables realizadas por las personas socias no pueden superar el 20 % del coste de promoción de la vivienda.
Desde Red Vivienda Cooperativa, durante el proceso legislativo se propuso que este límite se situara en el 30 %, al considerar que ese margen facilitaría la puesta en marcha y la viabilidad financiera de algunos proyectos sin desvirtuar el modelo. Finalmente, el texto aprobado fijó el porcentaje máximo en el 20%, inferior al propuesto por parte del sector.
Este límite impide que se reconozcan algunos proyectos que no pueden asumir un importe de capital social inferior al 20% no por voluntad si no por imposibilidad de financiación complementària. Esto sucede justamente en CCAA que no cuentan con un marco de políticas públicas sólidas, de subvenciones y financiación pública, que permita la asequibilidad de los proyectos y en consecuencia una aportación de capital inferior.
Un avance fruto del trabajo colectivo
La inclusión y el reconocimiento de la vivienda cooperativa en cesión de uso en esta ley no es casual.
Desde Red Vivienda Cooperativa se ha venido trabajando en los últimos años en tareas de incidencia política, trasladando propuestas y manteniendo reuniones con grupos parlamentarios y ministerios para asegurar un encaje adecuado del modelo en el marco estatal.
Este trabajo se ha desarrollado en coordinación con el conjunto del ecosistema de la economía social, contribuyendo a visibilizar el potencial del modelo como herramienta para garantizar el derecho a la vivienda.
Consolidar una alternativa real
La vivienda cooperativa en cesión de uso se está consolidando como una alternativa real para ampliar el acceso a la vivienda desde la economía social: más asequible, más estable y basada en la comunidad.
